Helms & Kollegen | Archiv

Helms & Kollegen – Gebäude
Helms & Kollegen – General-Register

Telefon 04243 93660 | Fax 04243 936612 | E-Mail info@helms-kollegen.de

Kanzlei Helms und Kollegen

Helms & Kollegen | Archiv

01. Schadensersatzpflicht des Bausachverständigen für Gutachten

Auf Grund des Gutachtens eines Bausachverständigen, wonach der Verkehrswert eines Zweifamilienhauses auf 516.000,00 DM geschätzt wurde, zahlte ein Käufer im Jahre 1988 für dieses Haus 420.000,00 DM, da er ein "Schnäppchen" vermutete. Das Sachverständigengutachten wurde von dritter Seite in Auftrag gegeben.

Sechs Jahre später bemerkte er allerdings anlässlich des Versuchs, das Haus weiterzuverkaufen, dass sein Kauf alles andere als ein Schnäppchen war. Das Gutachten, welches er nunmehr selbst in Auftrag gab, setzte lediglich einen Verkehrswert in Höhe von 320.000,00 DM für das Haus an.

Der Käufer verlangte daraufhin vom Verfasser des ersten Gutachtens Schadensersatz. Das Oberlandesgericht wies seine Klage mit der Begründung zurück, zwischen ihm und dem Gutachter habe keine Vertragsbeziehung bestanden.

Der Bundesgerichtshof sah die Sach- und Rechtslage allerdings anders. Zwar sei richtig, dass seinerzeit nicht der Käufer, sondern die Eigentümer bzw. deren Immobilienmakler das Gutachten anfertigen ließ. Ein Verkehrswertgutachten werde jedoch in der Regel erstellt, um es Kaufinteressenten vorzulegen. Erweist sich das Gutachten als fehlerhaft, ist der Bausachverständige dafür grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Ein Sachverständiger müsse selbständig arbeiten und unparteiisch urteilen (BGH Urteil vom 09.07.2002, X ZR 244/00).

Rechtsanwalt Dr. Lars Flachsbarth

02. Schlüsselfertiges Bauen

Beim sogenannten "schlüsselfertigen Bauen" beauftragt der Generalübernehmer die Handwerker im eigenen Namen, da der Bauherr die Organisation des Baues diesem Generalübernehmer zum Festpreis überlässt.

Der Bundesgerichtshof hatte nunmehr einen Fall zu entscheiden, in dem ein Generalübernehmer in seinem Vertrag eine Klausel verwendet, nach der er bevollmächtigt ist, die Bauleistungen im Namen des Auftraggebers, also des Bauherrn, zu vergeben. Der BGH hat diese Klausel als unwirksam angesehen, weil sie dem Wesen des Vertrages widerspricht: Auseinandersetzungen mit den Handwerkern blieben dem Bauherren so gerade nicht erspart. Die Klausel des Generalübernehmers sei gem. § 3 AGBG unwirksam, da sie nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich ist, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht. (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.06.2002 (VII. ZR 272/01)

Rechtsanwalt Dr. Lars Flachsbarth

03. Die Haftung des Generalunternehmers im Baugewerbe für Sozialversicherungs- und Unfallversicherungsbeiträge der Subunternehmer

Ein Generalunternehmer im Baugewerbe haftet gemäß § 28 e Abs. 3 a SGB IV für die Abführung der Gesamtsozialversicherungsbeiträge durch die von ihm eingesetzten Subunternehmer, wenn diese die Beiträge für ihre Arbeitnehmer nicht leisten. Für die Beiträge zur gesetzlichen Unfallversicherung ist dies in § 150 Abs. 3 SGB VII geregelt. Die Haftung ist entsprechend der eines selbstschuldnerischen Bürgen ausgestaltet. Hierdurch sollen die Unternehmer angehalten werden, bei der Auswahl ihrer Subunternehmer die Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen zu überprüfen.

Die Haftung des Generalunternehmers hat folgende Voraussetzungen:

  • ein Unternehmer des Baugewerbes beauftragt einen Subunternehmer mit der Erbringung von Bauleistungen.
  • Der Subunternehmer setzt Arbeitnehmer zur Durchführung des Auftrages ein, für die Beiträge zur Sozialversicherung zu entrichten sind.
  • Der Subunternehmer zahlt den Gesamtsozialversicherungsbeitrag für diese Arbeitnehmer trotz Mahnung und Fristablauf nicht.

Gemäß § 28 e Abs. 3 b SGB IV haftet der Generalunternehmer nur dann nicht, wenn er nachweist, dass er ohne eigenes Verschulden davon ausgehen konnte, dass der Nach- bzw. Subunternehmer seine Zahlungspflicht erfüllt. Mit anderen Worten muss er also nachweisen, dass er bei der Auswahl des Nachunternehmers ausreichende Sorgfalt hat walten lassen.

Gemäß § 28 e Abs. 3 d SGB IV gilt die Haftungsregelung allerdings erst ab einem geschätzten Gesamtwert aller für ein Bauwerk in Auftrag gegebenen Bauleistungen von 500.000,00 €.

Uwe Kamper Rechtsanwalt