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01. Mindestanforderung bei Abrechnung von Nebenkosten

Nach herrschender Auffassung muss eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung, soweit keine weiteren Abreden bestehen, folgende Mindestangaben enthalten:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • die Berechnung des Anteils des Mieters
  • den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Im Hinblick auf die Gesamtkosten sind ferner die einzelnen Kostenarten ferner zu bezeichnen.

Die Abrechnung der Nebenkosten hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen. Sie muss für ihn ohne große Schwierigkeiten nachvollziehbar sein. Die Anforderungen an die Abrechnungen gelten sowohl für die Vermietung von Wohnraum als auch von Gewerberaum.

Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Miethöhegesetz (MHG) ist über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Eine entsprechende Regelung enthält § 20 Abs. 3 Satz 2 Neubaumietenverordnung (NMV) für den preisgebundenen Wohnraum. Keine ordnungsgemäße Abrechnung liegt vor, wenn der Vermieter nicht mindestens einmal im Jahr abrechnet. Dies hat zur Folge, dass für den Mieter keine Nachzahlungspflicht besteht.

Die Abrechnungsperiode muss nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Bei der Vermietung gewerblich genutzter Räume richtet sich die Periode, auf die sich die Abrechnung bezieht, in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen.

Entsprechend der gegenwärtigen Rechtslage nach § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG bestimmt ebenfalls § 556 Abs. 2 Satz 1 des Entwurfes des Mietrechtsreformgesetzes, dass die Abrechnungsperiode für den preisfreien Wohnraum ein Jahr beträgt. Abweichende Abreden sind unwirksam. Bei der Abrechnungsfrist gibt es bei preisfreiem Wohnraum sowie bei Gewerberaum keine Regelung. Die herrschende Meinung geht jedoch auch hier von einer Jahresfrist aus. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine Ausschlussfrist. Verstößt der Vermieter gegen die Jahresfrist, so hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an den Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 des Entwurfes des Mietrechtsreformgesetzes ist auch für den preisfreien Wohnraum vorgesehen, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Jahr mitzuteilen ist. Die Mietparteien können jedoch eine abweichende Vereinbarung treffen.

Der Mieter hat ferner das Recht, Einsicht in die Originalbelege zu verlangen. Wird ihm dies verweigert, so ist ein Saldo aus der Nebenkostenabrechnung gerichtlich nicht durchsetzbar (vergl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.03.2000 - 10 U 160/97). Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, dem Mieter ohne weiteres die Belege oder Fotokopien mit der Abrechnung auszuhändigen. Streitig ist, an welchem Ort eine Einsicht zu erfolgen hat, wenn eine vertragliche Vereinbarung fehlt. Nach herrschender Meinung ist dies der Sitz des Vermieters bzw. der Verwaltungsgesellschaft. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich hierbei auch um den Ort handelt, an welchem sich die Mieträume befinden. Verlangt der Mieter die Erstellung von Fotokopie, so dann der Vermieter dies davon abhängig machen, dass ihm vorher die Kosten erstattet werden.

Rechtsanwalt Uwe Kamper

02. Schriftform des Mietvertrages bei Annahme mit Änderungen

- Vertragsschluss durch Briefwechsel -

In einer Entscheidung vom 18.10.2000 - XII ZR 179/98 (Naumburg) - hatte sich der BGH mit den Anforderungen an die Wahrung der gesetzlichen Schriftform auseinanderzusetzen, wenn ein in Form eines fertigen Vertragsentwurfes gemachtes Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages nur mit Änderungen angenommen wird und der Vertragspartner diesen Änderungen zustimmt.

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt mietete die Klägerin im Jahre 1993 von der Beklagten ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum an. Am 20.07.1993 übersandte die Klägerin der Beklagten ein aus mehreren Teilen und einigen Anlagen bestehendes Mietvertragsangebot. Der Geschäftsführer der Klägerin hatte jeden Teil der Urkunde unterschrieben. Die verschiedenen Teile und die Anlage waren durch Schnur und Siegel fest miteinander verbunden. Die Mietdauer sollte nach der vertraglichen Regelung 10 Jahre betragen. In dem Begleitschreiben hieß es, die Klägerin fühle sich bis zum 30.11.1993 an ihr Vertragsangebot gebunden. Die Vertreter der Beklagten unterschrieben unter dem Datum des 20.09.1993 jeden Teil der Urkunde, brachten aber über ihren Unterschriften jeweils den Zusatz an:

"Gilt nur im Zusammenhang mit unserem Schreiben vom 20.09.1993."

In diesem Schreiben, mit welchem die unterschriebene Vertragsurkunde der Klägerin zurückgeschickt wurde, hieß es, die Vermieterin werde für das Einkaufszentrum insgesamt eine Glasversicherung abschließen, auch für die Schaufensteranlagen der Mieter, und die Kosten umlegen; die in dem Vertrag vorgesehene Sicherheitsleistung solle durch eine bestimmte Bürgschaft geleistet werden; in Abweichung von dem schriftlichen Mietvertrag solle die Abrechnung der Heizkosten zum 31.12. eines jeden Jahres (nicht: zum Ende der Heizperiode) erfolgen.

Am Ende des Schreibens der Beklagten wurde ferner ausgeführt:

"Der als Anlage beigefügte Mietvertrag gilt nur auf der Grundlage der in diesem Schreiben genannten Bedingungen. Wir bitten Sie deshalb um umgehende Rücksendung der von Ihnen unterschriebenen beiliegenden Kopie dieses Schreibens, da es Vertragsbestandteil ist."

Der Geschäftsführer der Klägerin unterzeichnete eine Fotokopie des Schreibens der Beklagten vom 20.09.1993 und sandte es an die Beklagte zurück. Die Parteien streiten nunmehr darüber, ob bei diesem Zustandekommen des Vertrages die Schriftform des § 566 BGB gewahrt ist. Die Klägerin möchte den Vertrag vor Ablauf der 10 Jahre ordentlich kündigen und begehrt zur Vorbereitung einer solchen Kündigung die Feststellung, dass der Vertrag mangels Einhaltung der Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgte die Klägerin ihr Feststellungsbegehren mit Erfolg weiter. Nach Auffassung des BGH ist die Feststellung zulässig und begründet. Der BGH führt hierzu aus, dass nach § 566 BGB ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der schriftlichen Form bedarf. Wird die Form nicht eingehalten, sei der Vertrag nicht etwa unwirksam, er gälte vielmehr - unabhängig von etwa in dem Vertrag getroffenen anderen Regelungen - als für unbestimmte Zeit geschlossen. Nach Ablauf von einem Jahr kann er ordentlich gekündigt werden.

Im vorliegenden Fall führte der BGH aus, es handele sich nicht vorrangig um die Frage, wann eine Anlage zu einem Vertrag, die wesentliche Vertragsinhalte enthält, als Teil der die Schriftform wahrenden Vertragsurkunde angesehen werden kann. Die Klägerin hat der Beklagten einen von ihr, der Klägerin, bereits unterschriebenen Vertragsentwurf zur Gegenzeichnung übersandt. Damit habe sie der Beklagten ein Vertragsangebot gemacht. Die Beklagte wiederum habe dieses Vertragsangebot der Klägerin nicht so angenommen, wie es ihr gemacht worden sei, sondern nur mit Modifizierungen. Dies bedeute rechtlich, dass sie das Vertragsangebot der Klägerin abgelehnt und der Klägerin ein neues, geändertes Vertragsanbot unterbreitet hat. Das ursprünglich von der Klägerin gemachte Angebot war somit erledigt gemäß § 150 Ab. 2 BGB. Zwar betrafen die von der Beklagten gewünschten Modifizierungen unbedeutende Nebenpunkte, die die Vertragsparteien wohl außerhalb der Urkunde - ohne Einhaltung der Schriftform - hätten regeln können. Im Rahmen des § 150 Abs. 2 BGB sei es jedoch ohne Bedeutung, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handele. Auch geringfügige, unwesentliche Änderungsvorschläge gegenüber dem unterbreiteten Vertragsangebot führen dazu, dass es für das Zustandekommen des Vertrages einer neuen Erklärung des Vertragspartners bedürfe.

Vorliegend sei nach Auffassung des BGH der Mietvertrag mit den von der Beklagten vorgeschlagenen Änderungen zustande gekommen, als die Klägerin eine Fotokopie des Schreibens vom 20.09.1993 unterschrieben an die Beklagte zurückgesandt habe. Auf diese Weise konnte jedoch die Schriftform des § 566 BGB nicht gewahrt werden. Nach § 126 Abs. 2 BGB sei es bei einem Vertrag zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform grundsätzlich erforderlich, dass beide Vertragsparteien den Vertragstext auf derselben Urkunde unterschreiben. Dies sei im vorliegenden Fall nicht geschehen. Die Beklagte habe lediglich ihr modifizierendes Angebot unterschrieben und die Klägerin auf einem anderen Schriftstück dessen Annahme. Zwar ließe § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB es genügen, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichne. Dies setze aber voraus, dass jede der beiden Urkunden auch die zum Vertragsschluss notwendige rechtliche, geschäftliche Erklärung des Vertragspartners enthielte. Es genüge nicht, wenn eine der unterschriebenen Urkunden nur die Willenserklärung einer Partei enthalte und sich die Willensübereinstimmung erst aus der Zusammenfassung beider Urkunden ergäbe.

Jedenfalls die von der Beklagten unterschriebene Urkunde enthalte nicht die zum Vertragsschluss führende Erklärung der Klägerin, sie sei mit den Änderungswünschen der Beklagten einverstanden. Es handele sich somit um einen sogenannten Vertragsschluss durch Briefwechsel. Dieser würde einer gewillkürten Schriftform genügen gemäß § 127 Satz 2 BGB, nicht aber der gesetzlichen Schriftform gemäß § 126 BGB.

Da die Schriftform nicht eingehalten sei, kann nach Auffassung des BGH das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Somit gelte der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Anhaltspunkte dafür, dass das Berufen der Klägerin auf das Fehlen der Schriftform ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich sein könne, seien nicht ersichtlich. Der Feststellungsklage war deshalb stattzugeben.

Rechtsanwalt Dr. Lars Flachsbarth

 

03. Kurzinformation zum neuen Mietrecht

Das Mietrechtsreformgesetz wurde am 29.03.2001 vom Bundestag verabschiedet; das neue Mietrecht ist ab dem 01.09.2001 geltendes Recht. Das Mietrechtsreformgesetz bringt umfassende Neuerungen mit sich. Das neue Mietrecht soll zu einer Vereinfachung und besseren Verständlichkeit der mietrechtlichen Vorschriften auch für Laien beitragen.

Die wesentlichen Änderungen, die das Mietrechtsreformgesetz mit sich bringt, werden im Folgenden aufgeführt. Es handelt sich hierbei nicht um eine vollständige Auflistung der geänderten Vorschriften, sondern nur um einige herausgegriffene wesentliche Änderungen:

Herabsetzung der so genannten Kappungsgrenze

Nach bislang geltendem Recht können Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren bis zur Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete um bis zu 30 % erhöhen. Ab dem 01.09. 2001 ist eine Erhöhung nur um bis zu 20 % möglich.

Änderung des Vergleichsmietenverfahrens

Ab dem 01.09.2001muss ein Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und von der Kommune sowie Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter anerkannt werden.

Asymmetrische Verkürzung der Kündigungsfristen

Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt ab dem 01.09.2001 immer drei Monate; dagegen hat ein Vermieter Kündigungsfristen von bis zu neun Monaten zu beachten.

Betriebskosten

Ab dem 01.09.2001 wird eine Abrechnungs- und Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen eingeführt.

Abschaffung des einfachen (weil nicht mit Befristungsgründen versehenen) Zeitmietvertrages

Übergang vom alten zum neuen Recht, also auch die Anwendbarkeit auf bestehende Miet- und Pachtverhältnisse wird durch Überleitungsvorschriften geregelt.

Rechtsanwältin Hilke Thiel

04. Staffelmiete und Kündigungsrechtsausschluß

Mit der Mietrechtsreform 2001 ist der einfache Zeitmietvertrag (§ 564 c I BGB a. F.) weggefallen. § 575 BGB kennt nun nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag. Danach kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nur eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  • die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will,
  • in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich Verändern oder in Stand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  • die Räume an eine zu Lebensleistung verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. 

Andernfalls gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit als abgeschlossen.

Im Anschluss an die Begründung zur Mietrechtsreform hat der BGH jedoch bereits früher entschieden, dass ein beidseitiger zeitlich begrenzter Kündigungsverzicht (auch in einem Formularmietvertrag über Wohnraum) zulässig ist, wenn seine Dauer nicht mehr als vier Jahre beträgt; somit kann gegen den Wortlaut von § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB eine (wenn auch auf maximal vier Jahre begrenzte) Bindung des Mieters, wie durch den früheren einfachen Zeitmietvertrag, erreicht werden. In Abgrenzung hierzu hat der BGH nunmehr entschieden, dass bei der Staffelmiete nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB auch ein einseitiger Kündigungsrechtsverzicht des Mieters bis zu vier Jahren formularvertraglich zulässig ist (vergleiche BGH, NJW 2006, Seite 1056).

Ist in einem Staffelmietvertrag ein längere Kündigungsverzicht als vier Jahre enthalten, ist eine diesbezügliche Formularklausel insgesamt nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, der Vertrag ist also jederzeit mit der Frist nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB kündbar und nicht erst nach Ablauf von vier Jahren. Ist ein Kündigungsverzicht von länger als vier Jahren dagegen bei der Staffelmiete individualvertraglich vereinbart, ist er nur insoweit unwirksam, als er vier Jahre überschreitet (vergleiche BGH, NJW 2006, Seite 2696).

05. Altmietvertragskündigungsfristen

Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB (n. F.) kann der Mieter das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten (exakt: Spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) kündigen.

Handelt es sich jedoch um einen vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 geschlossenen "Altvertrag" und sind dort andere Kündigungsfristen vertraglich vereinbart, gelten diese weiter (Artikel 229, § 3 X Abs. 1 EGBGB). Dies ist beispielsweise der Fall, wenn im Altvertrag die damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 a. F.) wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind (vergleiche BGH, Urteil vom 12.11.2003, Az: VIII ZR 31/03).

Lautet die Formulierung in dessen die „zur Zeit“ bestimmte Kündigungsfrist gelten, ist die Klausel dahingehend auszulegen, dass die jeweils im Zeitpunkt der Kündigung geltenden gesetzlichen Fristen einzuhalten sind.